Возобновление строительства переносится?

Чего ждать металлоторговцам от строительной индустрии в 2011 году

Вот уже два года строительная отрасль Украины находится в упадке. Темпы падения объемов строительных работ поражают, а количество введенных в эксплуатацию объектов жилой и коммерческой недвижимости неуклонно сокращается. В 2009 году в Украине сдано в эксплуатацию только 6,4 млн кв. м жилой недвижимости, что на 40 % меньше, чем в 2008-м году.

В этом году, судя по последним статистическим данным, ситуация вряд ли улучшится и ввести в эксплуатацию получится не больше квадратов, чем в прошлом году. Тем не менее, жилье для нашего «брата» остается наиболее острой проблемой. Его дефицит в предыдущие годы существенно усугубил ценовую ситуацию на рынке недвижимости, спровоцировав необоснованный рост цен. По этой причине для большей части наших граждан жилье стало недосягаемым. Даже докризисное ипотечное кредитование (без ограничений, всем желающим) не смогло решить проблему спроса на жилье – он оставался неудовлетворенным. По оценкам многих экспертов, даже для того, чтобы обеспечить одного жителя нашей страны 30 кв. м жилой недвижимости понадобится от 25 до 60 лет строительства (в зависимости от темпов).

Безусловно, в этих условиях можно говорить, что перспективы развития у отрасли есть, и немалые. Но вот какой путь выбрать? Строительство нового малометражного жилья? Строительство новых «хрущевок» взамен снесенных старых?  Или может быть смелее и более массово строить жилье бизнес-класса – в надежде на возрождение среднего класса? Думаем, в этих условиях свой путь застройщик должен выбрать сам, основываясь на спросе и предложении. Нахождение строительной индустрии «у самого дна» вот уже несколько лет ограничивает металлоторговлю, не позволяя должным образом развиваться металлургии. Уровень реализации в торговле металлом и так на запредельно низком уровне, а тут еще и падение спроса со стороны строителей... В таких условиях трейдерам приходится искать скорее пути выживания, чем развития. Поэтому многих из них волнует вопрос – возможно ли восстановление строительства в 2010-2011 годах и сможет ли это восстановление способствовать возрождению торговли металлом на внутреннем рынке? Давайте поразмыслим вместе.

Кризис в металлоторговле по большей части был спровоцирован падением темпов строительства, как основной металлопотребляющей отрасли. А значит, строительство является главной причиной невзгод металлотрейдеров в последние годы. Что же мешает строительству выйти на прежние темпы возведения объектов? Здесь можно выделить несколько факторов:

• 1. Низкий уровень спроса на жилую недвижимость со стороны населения, вызванный, преимущественно, падением уровня доходов сочетающимся с ростом стоимости потребительской корзины населения (питание, коммунальные платежи, товары первой необходимости).
  Прогнозы относительно подорожания продуктов питания в ближайшем будущем будут только способствовать перераспределению потребительского спроса на товары первой необходимости. Следовательно, инвестирование в товары долгосрочного использования (недвижимость, автотранспорт, бытовая техника) замедлится. В условиях высокой безработицы доходы населения в нашей стране еще не скоро восстановятся, а следовательно – и массового платежеспособного спроса на жилье сейчас быть не может.

• 2. Отсутствие ипотечного кредитования.
  Здесь хочется сразу отметить, что ипотека должна быть долгосрочной (до 20-25 лет) и дешевой (процентные ставки не должны превышать 10-12 % годовых). Только при таких условиях можно говорить, что ипотека способна генерировать спрос на жилье со стороны населения. Сегодня в Украине более 20 банков готовы предоставлять кредиты на покупку жилья. Но при этом их условия кредитования назвать лояльными нельзя:

  Как видим, нынешние условия кредитования вряд ли посильны для большинства заемщиков, а потому не могут генерировать спрос на жилье в Украине.

  • объем кредитов рассчитывается только на основании официально полученных доходов, из которых только 40 % рассматриваются в качестве потенциальной базы для погашения тела кредита и начисленных процентов;
  • первоначальный взнос составляет от 30 до 50 % стоимости приобретаемого жилья;
  • процентные ставки в гривне находятся на уровне 18 – 20 % годовых;
  • сроки кредитования достигают 20 лет, но процентная ставка на этот период устанавливается «плавающая», а следовательно – может легко изменятся по желанию банка;
  • являются обязательными условия по страхованию жилья и страхованию заемщика (от временной нетрудоспособности, потери здоровья и т. д.).

• 3. Постоянный рост стоимости строительных материалов толкает цену на жилье вверх.
  Получается замкнутый круг – повышение стоимости материалов для строительства ведет к росту цен, а последние отталкивают потребителей. За последние десятилетия на вооружении у строителей появились новые прогрессивные технологии (монолитно-каркасное строительство, использование пенобетона и пр.) что упростило процесс возведения объектов и сделало его более быстрым. Это, в свою очередь, повлияло на себестоимость строительства, которая снизилась на порядок. Но даже технологические достижения  (в условиях роста стоимости материальной составляющей строительства), не могут сдерживать рост себестоимости строительства.

• 4. Чрезмерная сложность и непрозрачность разрешительной документации для строительства.
  Это наблюдается на всех этапах строительства – начиная от отвода земли и заканчивая введением объекта в эксплуатацию. Каждый этап строительства сопровождается поборами в пользу разрешительных инстанций: отвод земли – перечислением на развитие инфраструктуры города, согласование проекта строительства – перечислением в благотворительные фонды разрешительных инстанций, и так – до бесконечности. Несложно догадаться, как это влияет на себестоимости строительства.

Как видим, круг проблем строительной отрасли Украины довольно широк, и решить их в течение короткого времени не представляется возможным. Но начать все же стоит. Полезными, в данном вопросе, считаем следующие инициативы:

• 1. В строительной отрасли жизненно необходимо уменьшить коррупцию, чрезмерное количество лицензий, разрешительных процедур и экспертиз.
  Нужно упростить жизнь застройщикам. В этой связи Минрегионстрой совместно с Украинской строительной ассоциацией разработали рамочный закон, призванный реформировать строительную отрасль в направлении снижения коррупции при возведении объектов. По мнения главы УБА Льва Парцхаладзе, эти меры позволят снизить стоимость жилья, как минимум, на 10 % и будут способствовать притоку иностранных инвестиций на строительные площадки. Этот закон в начале ноября поступит на рассмотрение Верховной Рады, а принятие его запланировано не ранее декабря этого года.

• 2. Снижение ставок по ипотеке до 15 % годовых, которого, по мнению финансистов, можно ожидать не ранее второй половины 2011 года.
  Это,  скорее всего, приведет к восстановлению строительства. Уже сегодня стоимость кредитования (причем как самих застройщиков, так и покупателей недвижимости) неуклонно снижается. Это не может не радовать. Вполне возможно, что уже к середине следующего года банки смогут выйти на уровень  – 15-17 % годовых. К ставкам 12-13 % годовых в гривне банки, при стабильной экономической ситуации, придут не скоро – через 2-3 года. Но это еще не главная проблема. Ресурсная база банков краткосрочна, а для ипотеки нужны как раз долгосрочные и стабильные ресурсы. Для привлечения ресурсов в банковскую систему необходимо создать условия для развития долгосрочных накопительных фондов – пенсионного, страхового и пр.

• 3. Выпуск государственных жилищных сертификатов, по которым цена одного квадрата будет фиксирована – это может стать хорошей альтернативой банковскому кредитованию.
  К примеру, в России уже действует похожая система в виде жилищных накопительных кооперативов. Она позволяет на специальном целевом счете накапливать деньги, которые нельзя отчуждать. В нашем случае, речь может идти о том, что государство выпускает ценные бумаги, дающие право на приобретение квадратных метров. Эти сертификаты можно приобретать постепенно и накапливать, поскольку бумага будет долгосрочной. Стоимость одного сертификата будет приравниваться к единице строительства недвижимости. Таким образом, условные квадратные метры можно разбить на разные классы жилья. В случае если владелец сертификатов передумал приобретать жилье, то он сможет свободно продать сертификаты и заработать еще и на разнице. И главное – сертификаты не могут обесцениваться под влиянием инфляции, поскольку привязаны к реальному квадратному метру и не имеют денежного выражения. Пойдет ли эта альтернатива у нас – сказать сегодня сложно. Ведь народ уже доверил однажды свои «кровные» госбанку СССР, а что из этого вышло – вы знаете сами.

Таким образом, перспективы строительной отрасли на 2011 год не выглядят радужными. Скорее всего, нас ждет умеренное восстановление строительства со стабильными ценами. Наиболее обнадеживающим выглядит строительство коммерческой недвижимости и гостиничного сектора. Коммерческие объекты могут привлечь инвесторов по нескольким причинам. Во-первых, на сегодняшний день практически все объекты (в большей степени в городах-миллионниках) заняты и существует спрос на новые. Во-вторых, эти объекты уже с первых дней способны генерировать доход в виде арендных платежей или доходов от ведения деятельности.

Дополнительный импульс строительство (в т.ч. – отелей) способно получить и под Евро-2012. А если правительство сдержит свои обещания и установит нулевую ставку налога на прибыль для объектов, введенных в эксплуатацию до апреля 2012 года, то гостиничная инфраструктура сможет привлечь и дополнительные инвестиции.

Именно вышеперечисленные варианты могут стать локомотивом выведения строительства из застоя в ближайшие несколько лет. Металлотрейдерам же в деле повышения продаж металла на внутреннем рынке стоит запастись терпением.

Дмитрий Ткалич