Строительство: 2012 год

В 2011 году темпы развития строительства ускорились, но «дотянуться» до прежних докризисных показателей отрасли им пока так и не удалось. Вместе с этим рынок продолжает изменяться в лучшую сторону: остаются только профессиональные застройщики; процедуры получения документов, дающих разрешение на строительство и ввод недвижимости в эксплуатацию, упрощены; банки продолжают возврат к программам кредитования жилья и самих строителей. Но стал ли 2011 год переломным для отрасли? Возможно ли дальнейшее восстановление отрасли в 2012 г.? Ответить на эти вопросы мы сможем, рассмотрев основные тенденции, зарождающиеся в строительстве, которые, по нашему мнению, получат дополнительный импульс в 2012 году.

Вдвое меньше: изменение формата жилой застройки

До 2008 года застройщики придерживались практики строительства жилья большого формата. В итоге средняя площадь трехкомнатной квартиры эконом-класса доходила до 100 м², класса премиум — до 200 м². В какой-то степени этот подход можно считать правильным. С ростом доходов граждан потребитель становился все более требовательным к качеству жилья. Традиционные панельные «хрущевки» с малыми кухнями и небольшими комнатами уже не привлекали потенциальных покупателей, которые все больше стремились приобрести жилье большего формата. С приходом кризиса население снова стало тщательнее считать свои доходы и осторожнее строить планы «на перспективу». Рост коммунальных тарифов и затрат на содержание и уборку больших по площади апартаментов уже не устраивает нынешних потребителей. Основная масса потенциальных покупателей стремится приобрести качественное жилье средней площади с традиционной планировкой (кухня, сантехнический узел, несколько жилых комнат). По этой причине в 2012 году мы будем наблюдать изменение формата жилищного строительства в направлении уменьшения площади. Данная тенденция наблюдается практически во всех сегментах, включая загородное коттеджное строительство. Сегодня неуверенность потребителей находится в «критической точке» и подогревается как слухами о возможном повторении кризиса в ближайшей перспективе, так и рядом других факторов, к которым можно отнести следующие:

• Введение и рост ставок налога на недвижимость
  С принятием нового Налогового кодекса многие местные советы уже ввели данный налог в своих регионах. На фоне общего сокращения бюджетных поступлений можно предполагать, что в будущем эта тенденция только усилится, причем те муниципалитеты, которые еще не ввели налог на недвижимость, неизбежно сделают это в 2012 году.
• Рост коммунальных тарифов
  Уже сейчас очевидно, что существующие коммунальные тарифы продержатся лишь до ближайших парламентских выборов. Впоследствии тарифы будут «отпущены в свободное плавание», и кто знает, каких пределов они могут достигнуть. Данный фактор, пожалуй, больше, чем другие, сдерживает потенциальных клиентов от покупки «лишних» квадратов.

В сегменте загородного жилья также произойдут изменения. Спрос будет смещаться на дома в районах с хорошей инфраструктурой (дороги, социальная инфраструктура, торговая сфера) и площадью до 200 м². Таким образом, те потребители, которые еще вчера хотели приобрести дом площадью 300 м², часто уменьшают свои «аппетиты» до 150 м².

Метры в коммерцию

На фоне общего ухудшения жилищного строительства в Украине складываются благоприятные условия для строительства коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость по-прежнему способна генерировать приемлемый доход (с точки зрения окупаемости первоначальных вложений и покрытия эксплуатационных расходов), а значит, выглядит более привлекательно для инвесторов. Кроме того, в некоторых городах, по причине недостаточного предложения качественных коммерческих объектов, спрос на «коммерческие метры» остается высоким. В поиске дополнительных источников доходов, компании продолжают наращивать свое присутствие в регионах. Коммерческая недвижимость привлекательна и для самих строителей. В этом сегменте конкуренция между строительными компаниями хоть и велика, но высокие темпы строительства и своевременное финансирование позволяют застройщикам получать доходы гораздо быстрее, чем в секторе жилой недвижимость. Конечно, активность на рынке коммерческой недвижимости во многом зависит от состояния мировой экономики и настроений инвесторов. И все же, проведя аналогию с 2008 годом, заметим, что, даже если очередное падение рынков и произойдет, сектор коммерческого строительства будет себя чувствовать намного лучше жилого.

Госзаказ получит отказ

В последние годы правительство активно воплощает в жизнь планы по реализации государственной программы «Доступное жилье». На определенном этапе (конец 2009 — 2010 гг.) эта программа, действительно, дала значительный импульс строительной индустрии. Тогда застройщики находились, мягко говоря, в затруднительном положении (спрос снизился до нуля, средств на завершение объектов катастрофически не хватало) и были готовы идти на существенные дисконты для покупателей недвижимости. В конечном счете, по программе было профинансировано строительство самого дешевого и, как следствие, самого низкокачественного жилья. Наиболее привлекательные объекты нашли своего покупателя и без государственной поддержки, а объекты с начальным уровнем готовности оказались замороженными до лучших времен. Кроме того, условия программы (30 % финансирования за счет заемщика, 70 % — государства) подходили далеко не всем «нуждающимся» гражданам. Размер первоначального взноса оказался приемлемым не для всех. А те покупатели, у которых нашлись средства, предпочли оплатить более качественное жилье, а не государственную «экономку». Однако программа «Доступное жилье» оказала положительное влияние на развитие рынка недвижимости в Украине. Вот только станет ли от этого доступное жилье массовым? Думаем, утвердительный ответ на этот вопрос в 2012 году мы не получим. Данная программа более привлекательна для покупателей, чем для застройщиков. Низкая стоимость жилья, которое может быть профинансировано по данной программе, приемлема не для всех строительных компаний и уж точно не сможет применяться во всех регионах без исключения. В крупных мегаполисах себестоимость строительства выше, и строить жилье по этой программе невыгодно. В малоразвитых регионах, наоборот, можно строить еще более дешевое жилье, чем это предусмотрено программой, но будет ли там на него спрос? Таким образом, объем возведенного жилья в рамках программы в 2012 году увеличится, как ожидается, не намного, а средства, выделяемые государством по программе, конечно, не приведут к строительному «прорыву».

Возврат в кооперативное прошлое

Объединив усилия лиц, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, можно добиться многого. В свое время (еще во времена СССР) кооперативное движение занимало существенную долю в строительстве и введении в эксплуатацию новых метров жилья. При этом и само жилье получалось значительно дешевле и комфортнее традиционного. Этому способствовало участие в процессе строительства самих участников кооператива. Даже граждане, не имеющие высоких доходов, могли участвовать в застройке, собственным трудом «зарабатывая» себе необходимые квадратные метры. Почему же сейчас это движение утратило былую популярность? Главные причины — это отсутствие доверия граждан к институтам совместного строительства и неурегулированность вопросов собственности при строительстве кооперативного жилья. Стоит устранить эти пробелы, как мы сможем увидеть мощного игрока на рынке строительства жилья, который, ко всему прочему, будет более эффективным (в плане общих затрат на строительство и сроков возведения недвижимости), чем многие профессиональные застройщики на рынке. Для металлотрейдеров сектор кооперативного строительства обладает еще большей привлекательностью, чем это кажется на первый взгляд. Многие из крупных профессиональных застройщиков на рынке жилья и коммерческой недвижимости уже не первый год покупают металл непосредственно у производителя или через его торговые сети сбыта, получая, таким образом, наиболее привлекательные скидки и возможности товарного кредитования. В то же время они остаются «недосягаемыми» для средних и малых металлоторговых компаний, которые подобных условий предложить не могут. Строительные кооперативы (ввиду небольших объемов потребления металла) вряд ли смогут приобретать продукцию у производителя, а значит, будут вынуждены сотрудничать с независимыми трейдерами.

Корпоративные ростки

Крупные компании в Украине все чаще обращают внимание на программы по обеспечению сотрудников собственным жильем. Жилье, как дополнительный мотивирующий фактор, позволяет привлечь квалифицированный персонал за сравнительно невысокую плату. При этом и сами сотрудники заинтересованы в получении недвижимости от компании в такой же степени. В этом случае они получают квартиру по себестоимости и с возможностью рассрочки платежа. К числу дополнительных факторов, стимулирующих корпоративное строительство в Украине, стоит отнести и «земельный вопрос». Многие компании, обладая значительными земельными наделами, практически их не используют. Сейчас, когда цены на земельные участки под жилищное строительство снизились, продавать их по низким ценам не имеет смысла. Гораздо эффективнее использовать их под собственное жилое строительство. С развитием агропромышленного комплекса все большую популярность будет приобретать строительство жилья в сельской местности. Без жилья и приемлемых бытовых условий специалисты в аграрной сфере не желают ехать в отдаленную глубинку даже за высокую плату. Думаем, по этой причине в 2012 году мы увидим первые ростки строительства в сельской местности.

Есть ли жизнь без ипотеки и кредитов?

Надеждам строителей на восстановление кредитования в 2011 году так и не удалось воплотиться в жизнь. Существенного улучшения условий не произошло как в ипотечном кредитовании, так и в кредитовании самих застройщиков. Причин слабых темпов восстановления кредитования несколько:

• Высокий уровень проблемной задолженности по выданным населению ипотечным кредитам, а также кредитам, взятым строительными компаниями.
• С августа 2008 года на рынке кредитования наблюдается дефицит гривенных ресурсов на межбанковском кредитном рынке. В связи с этим банки вынуждены пересматривать старые планы по росту кредитования, в том числе и кредитования недвижимости.
• Дефицит «качественных» заемщиков с положительной кредитной историей и достаточными (для обслуживания кредита) доходами.
• На фоне снижения рентабельности строительной отрасли высокий уровень процентных ставок по займам не позволяет большинству заемщиков обслуживать кредиты, делая инструмент кредитования малопривлекательным для строительных компаний.
• Сокращение сроков кредитования ипотеки. Банки, не имея долгосрочного ресурса в гривне, вынуждены ограничивать кредитование недвижимости по срокам.

В 2012 году, по нашему мнению, улучшение кредитования на рынке недвижимость вряд ли произойдет. Во-первых, сами банки далеки от желания массового кредитования недвижимости. Во-вторых, заемщики пока не готовы (по причине низких доходов и общего ухудшения потребительского климата) приобретать жилье в кредит. Поэтому в будущем году банки продолжат практику избирательного кредитования заемщиков и будут отдавать предпочтение инструментам торгового финансирования (факторинг, овердрафт, потребительские кредиты), которые, как правило, являются менее рисковыми для банка, принося ему больший доход.

Неспешное выздоровление

Несмотря на слабые темпы восстановления спроса на жилье, шаткость ипотечных программ и кредитования банками застройщиков, строительство продолжит в 2012 году свое восстановление. Смещение акцентов на снижение стоимости жилья при его возведении и изменение формата жилой застройки (переход к более экономным форматам квартальной застройки квартир с небольшой площадью) станут наиболее отличительными тенденциями в развитии строительства в следующем году. В то же время сохранится достигнутый уровень строительства жилья премиум-класса. В данном сегменте требования потребителя к качеству по-прежнему высоки, и существенных предпосылок к изменению параметров строительства ожидать не стоит. В вопросе потребления металла при возведении недвижимости металлотрейдерам по-прежнему стоит ориентироваться на крупные промышленные центры и мегаполисы. Доля возводимого жилья в данных центрах существенно выше, чем в среднем по Украине, а значит, и потребление металла будет превышать средний показатель по рынку.

Дмитрий Ткалич