Пути снижения затрат на хранение металла

Что выгоднее для трейдера — иметь собственный склад или арендовать? В большинстве случаев управленцы отдают предпочтение собственному складу. Это обеспечивает дополнительную устойчивость и стабильность развития компании. К тому же в условиях роста цен на недвижимость собственник получает дополнительный капитал за счет переоценки недвижимости. Однако мы считаем иначе. Владение собственным складом не всегда обеспечивает собственнику экономическую выгоду, а порой и вовсе может принести убытки. В ряде случаев именно аренда позволяет снизить затраты на хранение и дает возможность эффективнее использовать имеющиеся ресурсы. В статье мы хотим рассмотреть разные варианты принятия решений о приобретении или аренде складской недвижимость для металлоторговой компании с учетом множества факторов.

Вопрос строительства нового склада актуален как для вновь зарегистрированных компаний, так и для компаний, которые существуют на рынке стали и проката много лет. Конечно, для тех компаний, которые испытывают финансовые трудности (или ограниченны в финансовых ресурсах), вопрос приобретения или строительства нового склада не столь актуален. Но это только на первый взгляд. Если проанализировать основные причины, по которым компании намечают планы по освоению дополнительных складских площадей, можно прийти к следующим выводам:

1. Проблема быстрорастущих компаний

   Металлоторговые компании, которые стремятся увеличить продажи и покрыть новые территории, стараются обеспечить свое присутствие в каждом регионе. Открытие склада в новом регионе обеспечивает близость компании к конечному потребителю, а следовательно, и прибыльность продаж (ведь продукция конечному потребителю, как правило, реализуется с более высокой наценкой).

2. Нестабильность арендной платы

   В долгосрочном периоде арендные ставки могут меняться. В докризисный период арендные ставки (как и стоимость недвижимости) повышались из года в год. В последние годы стоимость аренды изменялась мало. Таким образом, те компании, которые инвестировали средства в складскую недвижимость, в долгосрочной перспективе только выиграли. Многие компании по-прежнему рассматривают инвестиции в складскую и логистическую недвижимость, как средство снижения риска повышения арендных ставок на рынке.

3. Специальные требования к складу по хранению металла

   На первый взгляд, склад по хранению металлопроката можно разместить в любом доступном месте (в том числе на открытой местности). Однако в дальнейшем возникает вопрос оптимальных погрузочно-разгрузочных работ, удобства размещения склада для клиента, наличия подъездных путей. Все эти специальные требования к металлобазе усложняют поиск объектов аренды. Оборудованных складских площадок для хранения металлопроката, которые предлагаются в аренду, не так уж много. Поэтому многие компании (в условиях ограниченности предложения) рассматривают планы по строительству собственных складских площадей.

4. Трезвый экономический расчет

   В большинстве случаев аренда склада всегда оказывается дороже, чем покупка (или строительство) собственного помещения, что вынуждает собственников искать средства для долгосрочного вложения и получения долгосрочного экономического эффекта. Все это позволяет компании снизить затраты на хранение металла и получить конкурентное преимущество на рынке.

Конечно, данные причины могут вызвать живой интерес к складской недвижимости у многих торговых компаний. Но не стоит забывать о том, что ресурсы металлотрейдеров не безграничны, а их доходы в кризис существенно сократились. Поэтому покупка или строительство нового склада может быть обременительной или даже непосильной ношей. Из практики можем привести очень поучительный пример. Один региональный металлотрейдер, вооружившись собственными амбициями и доступностью кредитов, наметил планы по строительству крупного складского комплекса (площадью более 3000 м²) в 2008 году. С этой целью компания потратила существенную сумму на приобретение участка земли и разработку проекта строительства. С приходом кризиса у трейдера еще сохранились планы на строительство, но их пришлось отложить до лучших времен. Вскоре компания поняла, что воплотить в жизнь намеченные планы ей вряд ли удастся. Да и вернуть ранее вложенные средства (в приобретение земли, разработку проекта и строительство фундамента) не представляется возможным. В конечном итоге компания отказалась от земельного участка и всех незавершенных строений на нем. Финансовые потери предприятия были столь значительными, что вскоре она перешла из разряда лидеров регионального рынка в ряд небольших компаний. Этот случай наглядно показывает, как непродуманные решения о крупных инвестициях могут привести к краху предприятия.

Чтобы избежать подобных случаев на практике, компании должны заранее взвешивать все выгоды и риски при долгосрочных инвестициях в недвижимость.

Табл. 1. Основные недостатки и преимущества приобретения (строительства) склада и его аренды

Основываясь только на анализе основных преимуществ и недостатков, нельзя принимать важные решения по приобретению или строительству складского комплекса. Также очень сложно оценить экономический эффект от приобретения склада в долгосрочной перспективе. Для этого целесообразно использовать целый ряд показателей:

• стоимость инвестиций в приобретение склада на вторичном рынке;

• стоимость инвестиций в приобретение склада на первичном рынке (вновь построенный склад);

• затраты на приведение приобретенного склада в рабочее состояние;

• нормативный срок на запуск приобретенного склада;

• стоимость инвестиций в строительство нового склада;

• нормативный срок строительства нового склада (согласно проекту);

• нормативный срок на согласование проектной документации и отвод земли;

• нормативный срок на запуск построенного склада;

• срок эксплуатации нового склада;

• срок эксплуатации склада, приобретенного на вторичном рынке;

• размер арендной платы.

Используя все вышеперечисленные показатели, мы на условном примере постараемся ответить на главный вопрос: «Что выгоднее — арендовать склад или приобрести свой».

Табл. 2. Сравнительный анализ эффективности вложений в складскую недвижимость и ее аренды

В условном примере мы взяли 4 варианта получения и использования склада. В первом варианте планируется приобрести склад площадью 1 000 м² по цене 4 тыс. грн/²м. В этом случае для запуска склада в промышленную эксплуатацию потребуется незначительное время (около 3 месяцев) и сравнительно небольшие вложения в текущий ремонт склада (не более 200 тыс. грн). Во втором варианте планируется приобрести складскую недвижимость на вторичном рынке. Естественно, стоимость такой недвижимости будет на порядок ниже (около 3 млн грн). Строительство нового склада является средним вариантом по стоимости. На возведение нового склада компании может потребоваться 3,5 млн грн на протяжении 4 лет. Все эти варианты (в зависимости от состояния здания) имеют и свой нормативный срок службы. Вполне очевидно, что на протяжении всего срока службы они теряют свою стоимость. В бухгалтерской практике износ недвижимости определяется размером амортизационных отчислений. В нашем примере мы также рассчитали ежемесячную стоимость амортизационных отчислений (прямолинейным способом). При этом амортизационные отчисления колеблются в пределах от 4 до 7 тыс. грн, все зависит от срока эксплуатации недвижимости и ее ликвидационной стоимости (стоимость, которую будет иметь недвижимость при выведении из эксплуатации). Для оценки эффективности вложений в складскую недвижимость мы использовали нормативную ставку доходности. В нашем примере нормативная ставка доходности равна 20 %. Как правило, она отражает возможный доход от альтернативного вложения средств (например, от торговли металлом или размещения средств на депозите в банке). Как видим, вложив средства (которые предназначались на строительство или приобретение складской недвижимости) в альтернативные направления с доходностью 20 %, компания могла бы получить от 57 до 70 тыс. грн дохода, что значительно выше, чем арендная плата. Таким образом, аренда недвижимости (в нашем примере), безусловно, является более выгодным вариантом, а предназначавшиеся для инвестиций денежные средства лучше использовать на другие цели.

Конечно, приведенные нами расчеты не свидетельствуют об эффективности аренды во всех возможных случаях. Каждый из рассматриваемых вариантов необходимо оценивать отдельно. При этом важно оценить влияние всех возможных факторов (риск изменения стоимости недвижимости, срок окупаемости проекта, оптимальная площадь склада и т. д.). Только в этом случае вы можете рассчитывать на то, что приятое вами решение окажется правильным и приведет к росту стоимости компании и ее прибыли.

Дмитрий Ткалич