Перспективы строительства в 2013 году

Строительство было и продолжает оставаться одной из основных отраслей потребления металла внутри страны. От объемов и темпов его роста во многом зависит развитие металлургии и смежных отраслей промышленности. В последние годы кризисные явления вынудили строителей сместить акцент с жилья на коммерческую недвижимость и объекты инфраструктуры (дороги, аэропорты и пр.). В то же время правительство намерено всячески стимулировать строительство жилья внутри страны, используя для этого ряд программ (строительство доступного жилья, молодежное строительство, жилье для военнослужащих и пр.). Что ждет строительную отрасль в 2013 году? Можно ли рассчитывать на увеличение металлопотребления?

Прежде чем оценить перспективы развития строительства в 2013 году мы хотим вкратце подвести итоги минувшего года. Прошедший год во многом определит развитие отрасли в перспективе и позволит трезво оценить возможности для ее роста (или, наоборот, снижения). 2012 год не принес ожидаемого увеличения заказов и добавил дополнительные угрозы развития:

1. Для большинства строительных компаний заемное финансирование оказалось недоступным. Главная проблема прошедшего года далеко не в доступности кредитования. Куда более важным для строителей стал вопрос стоимости заемного финансирования. К концу 2012 года стоимость депозитов на рынке выросла до рекордных 24–26 % годовых. Рынок межбанковского кредитования также не добавлял оптимизма, так как ставки по кредитам овернайт иногда доходили до 50 % годовых. В таких условиях строители просто не могли привлечь ресурсы на реализацию новых проектов. Да и зачем? Высокая стоимость кредитов не может покрываться низкими доходами от продаж квадратных метров. В этом случае (при низкой прибыльности строительства) инвестору придется нести все риски, связанные с возвратом вложенных средств.

2. Анонсированные правительством программы строительства доступного жилья и многочисленные программы поддержки строительной отрасли (молодежное строительство, строительство жилья для военнослужащих и пр.) были попросту провалены. Успешная реализация данных программ возможна в следующих случаях:

   • наличие долгосрочных и дешевых источников финансирования (финансирование строительства по программам доступного жилья за счет бюджетных средств было весьма ограниченным и избирательным);

   • создание механизмов для снижения стоимости жилья для застройщиков; к ним многие эксперты относили и передачу земельных участков строителям на бесплатной основе, освобождение застройщиков от обязательных взносов на развитие социальной инфраструктуры, прокладку инженерных коммуникаций (тепло, вода, газ, энергосети) к строительным участкам за счет средств муниципальных бюджетов и пр.; на деле большинство из озвученных способов снижения стоимости жилья так и не были реализованы; естественно, и стоимость недвижимости в этом случае мало изменилась;

   • упрощение разрешительных процедур при строительстве нового жилья (разрешительные процедуры при строительстве недвижимости в 2012 году действительно были упрощены, исчезли многочисленные очереди при согласовании ключевых аспектов строительства (разработка и согласование проекта строительства, отвод земли, сдача строительного объекта в эксплуатацию); однако столь положительные изменения можно связывать как с законодательными изменениями в отрасли, так и с охлаждением интереса к строительству новых объектов; по мере уменьшения обращений в разрешительные инстанции (управления архитектуры, земельных ресурсов, ГАСКи) получить согласования стало проще, отсюда и естественная оперативность «бюрократических» органов при работе с застройщиками).

3. С каждым годом (начиная с кризисного 2008 года) можно наблюдать увеличение дисбаланса между спросом и предложением на рынке недвижимости. 2012 год в этом отношении не стал исключением. По оценкам экспертов, стоимость недвижимости в прошедшем году продолжила свое снижение. Наиболее устойчивыми к снижению цен оказались города-миллионники и крупные промышленные центры. Это и не удивительно. На фоне продолжающейся урбанизации происходит смещение населения в крупные города, где более развитая социальная инфраструктура, низкий уровень безработицы и текучести кадров. Таким образом, строительство продолжает концентрироваться в столице и крупных городах (Донецк, Днепропетровск, Одесса, Харьков, Львов). В малых городах строительство жилья «заморожено» уже не одно десятилетие (за исключением частного и коммерческого строительства). В целом, по итогам прошедшего года, числу новых проектов, количеству введенных объектов в эксплуатацию и анонсированных планов лидирует Киев. За ним (в различной степени отставания) расположились города-миллионники. Таким образом, массовое строительство не отмечается, а это сдерживает развитие целой отрасли.

4. Более высокими темпами (по сравнению с жилищным строительством) развивалась коммерческая недвижимость. Строительство новых ТРЦ, промышленных объектов и офисных центров наблюдалось не только в городах-миллиониках, но и в областных центрах. Многие эксперты предрекают рынку коммерческой недвижимости настоящий бум. В нашей стране низкий уровень обеспеченности коммерческой недвижимостью (по сравнению с Европейскими государствами). По этой причине можно прогнозировать существенный рост строительства коммерческой недвижимости в ближайшие 5 лет. Однако не стоит забывать о том, что уровень дохода населения в Европе на порядок выше, чем у наших сограждан, а это ставит под сомнение бурный рост сегмента коммерческой недвижимости в ближайшее десятилетие.

5. Невзирая на многочисленные планы банков по возрождению ипотечного кредитования, в 2012 году она так и не стала доступной. Ресурсы внутреннего рынка по-прежнему малы, а их стоимость все еще высока. К тому же эффективных инструментов долгосрочного рефинансирования банков под ипотеку (за счет средств пенсионных и страховых фондов, НБУ) так и не создано. В таких условиях банки крайне неохотно кредитуют ипотеку, ограничиваясь только кредитами на короткие сроки под ликвидный залог.

Как видим, рынок недвижимости на протяжении минувшего года находился в стагнации. Слабый спрос, отсутствие инвестиций, низкие доходы населения и ограниченность кредитования поставили под угрозу развитие целой отрасли — строительства. Вместе с ней пострадал и ряд смежных отраслей: производство строительных материалов, транспорт, металлургия и машиностроение. Станет ли 2013 год переломным в этом отношении? Наш прогноз относительно перспектив развития в строительстве совсем не блещет оптимизмом. Все же некоторые сегменты рынка недвижимости имеют более благоприятные перспективы:

• Строительство жилья бизнес и премиум-класса. На данный момент предложение качественного жилья в данных сегментах недостаточно. В то же время количество состоятельных граждан, которые хотят улучшить свои жилищные условия, не уменьшается. Среди потенциальных покупателей жилья премиум-класса практически нет потребности в кредитовании.

• Строительство офисной коммерческой недвижимости. Рынок офисной недвижимости по-прежнему растет. Потенциальные арендодатели повышают качественные требования к недвижимости. В крупных городах снять хороший офис желают многие компании. В ближайшие годы можно прогнозировать развитие данного сегмента рынка по благоприятному сценарию (сегмент офисной недвижимости будет расти по качественным и количественным параметрам).

• Торгово-развлекательная недвижимость. В 2012 году наблюдалась тенденция смещения строительства ТРЦ из городов-миллионников в крупные промышленные города и областные центры. В борьбе за новые рынки сбыта торговые сети продолжают свою экспансию на региональные рынки. Сталкиваясь с отсутствием качественного предложения коммерческой недвижимости, они все чаще принимают решение о самостоятельном строительстве торговых центров. Таким образом, в 2013 году мы ожидаем благоприятного развития данного сегмента рынка.

• Недвижимость гостиничного типа. Рынок гостиничной недвижимости в Украине на протяжении последних лет развивался крайне неравномерно. Проведение Евро 2012 требовало большого количества отелей высокого уровня (4 и 5 звезд). Однако после завершения чемпионата большая часть из номерного фонда премиум-класса осталась невостребованной. В то же время развитие внутреннего туризма повышает спрос на недорогие гостиницы (категории 2–3 звезды). Существующее предложение отелей данной категории во многих городах явно недостаточно. Это признают многие операторы гостиничного рынка. Таким образом, можно прогнозировать дальнейшее развитие рынка и появление новых объектов гостиничного типа, что благоприятно скажется на развитии строительной отрасли в целом.

Перечисленные нами сегменты недвижимости на 2013 год имеют все шансы успешного развития. Даже в условиях спада экономики и неблагоприятных событий на мировом финансовом рынке эти сегменты менее подвержены риску снижения цен, чем рынок недвижимости в целом.

В 2013 году строительство жилья экономкласса продолжит снижаться. Главные причины стагнации в данном сегменте рынка за последние годы слабо изменились. К ним относятся:

• Отсутствие платежеспособного потребительского спроса.

• Повышение нижнего предела стоимости жилья экономкласса. Невзирая на общую стагнацию строительной отрасли, стоимость большинства строительных материалов продолжает расти. Повышение стоимости энергоресурсов, транспорта и сырья вынуждает производителей строительных материалов удерживать цены на свою продукцию у верхних пределов. Естественно, стоимость жилья (даже экономкласса) в этих условиях вряд ли будет снижаться.

• Отсутствие долгосрочных источников финансирования. В докризисный период (до 2008 года) стоимость и темпы строительства жилья экономкласса поддерживалось за счет доступности кредитования (и для застройщиков и реальных покупателей). На сегодняшний день мы можем наблюдать полное отсутствие кредитования в иностранной валюте (которое имеет более низкую стоимость) и высокую стоимость кредитов в гривне. В предыдущие годы рынок подогревал спекулятивный спрос. Однако сегодня на рынке недвижимости отсутствуют перспективы повышения стоимости. Это сдерживает спекулятивный спрос и повышает требование банков к ликвидному залогу, а также срокам кредитования. Для реального покупателя недвижимости действующие программы кредитования предвещают многолетнюю «кредитную кабалу». Последние законодательные изменения по укреплению статуса кредитора, окончательно отбивают у заемщика охоту обращаться в банк за кредитом.

• Отсутствие на рынке сильных игроков. На протяжении последних пяти лет положение строительных фирм сильно пошатнулось. Многие компании не в силах завершить ранее начатые проекты. Доверие покупателей недвижимости к застройщикам также снизилось. В этих условиях привлечь (даже частично) деньги у покупателя недвижимости на начальной стадии строительства очень проблематично. Строители вынуждены вкладывать в объекты собственные деньги, которые имеются далеко не у всех игроков.

Таким образом, строительная отрасль Украины в 2013 году продолжит находиться в кризисном положении. Негативные новости с мировых рынков и отсутствие стимулов для внутреннего развития будут сдерживать инвестиции в строительную отрасль. Мы слабо верим в эффективность государственной поддержки строительства. Как показывает опыт предыдущих лет, эта поддержка в большинстве случаев носила избирательный характер (в угоду отдельным партиям или лицам). Проблемы строительства по-прежнему интересуют самих строителей. Многие застройщики (как и в предыдущие годы) будут получать ограниченные заказы и переносить намеченные планы «до лучших времен». Печально, что неблагоприятный прогноз развития строительной индустрии в 2013 году затронет и многие смежные отрасли. Металлурги, транспортники и машиностроители сократят свои объемы производства по причине уменьшения заказов со стороны строителей. Негативная динамика занятости в отрасли и отсутствие инвестиционной привлекательности грозит застоем на многие годы. А все мы знаем, что выход из подобных «застойных» периодов также растягивается на десятилетия.

Дмитрий Ткалич