Перспективы ипотеки сквозь призму российского рынка

Рынок ипотечного кредитования в Украине начал понемногу восстанавливаться. Многочисленные девелоперы и застройщики по-прежнему надеются, что в ближайшие годы количество предложений на рынке ипотечных кредитов резко возрастет, а их привлекательность для потребителя будет улучшаться. Но пока банки выказывают намерение кредитовать лишь вторичное жилье, сведя свое присутствие на рынке новостроек до минимума. Хотя основные игроки на рынке ипотечных кредитов снизили ставки до минимально возможных размеров и уменьшили первоначальный взнос, количество банков, в которых можно взять ипотечный кредит, по-прежнему оставляет желать лучшего. Пустить ипотеку «в массы» могут себе позволить только крупные банки, обладающие стабильной и долгосрочной ресурсной базой. Хочется надеяться, что, по мере общего восстановления экономики, положение строительной отрасли выровняется.

Многие эксперты считают, что судьба девелоперов и застройщиков все еще зависит от банковского кредитования, но мы не совсем согласны с таким утверждением. На сегодняшний день ипотека практически утратила свою роль инструмента развития строительства. Чтобы убедиться в этом, мы рассмотрим состояние рынка недвижимости и ипотечного кредитования в России. Почему именно в ней? Развитие строительства в Украине и России и их рынков недвижимости в последние годы имеют между собой много общего:

• наблюдается смещение строительства в крупные мегаполисы и промышленные центры, где и отмечается более интенсивный рост стоимости жилья (по сравнению с другими регионами);
• доходы потенциальных покупателей недвижимости в наших соседних странах примерно равны, а в структуре спроса преобладает жилье эконом-класса;
• рынки недвижимости России и Украины слабо структурированы, а попытки сегментировать рынки жилья и коммерческой недвижимости по классам не приводят к качественному росту рынков;
• на рынках недвижимости двух стран формируется значительный отложенный спрос на жилье, вследствие низкого уровня доходов большинства покупателей и дефицитности жилья в годы «социального застоя»
• коррупционная составляющая в процессе возведения недвижимости и введения ее в эксплуатацию высока, что препятствует цивилизованному развитию рынков жилья (подразумевает равный доступ всех строительных компаний, рыночные методы конкуренции и пр.);
• в кризисный период (с 2008 года) на рынках недвижимости России и Украины наблюдаются схожие тенденции (снижение стоимости жилья, сокращение количества сделок, уменьшение рентабельности отрасли, участившиеся факты банкротства застройщиков и девелоперов).

Впрочем, несмотря на частичную схожесть рынков недвижимости РФ и Украины, между ними существуют и некоторые немаловажные отличия:

• Строительная отрасль России обладает прочной финансовой поддержкой, оказываемой фондами госкомпаний и крупных корпораций.
  Программы строительства жилья для сотрудников очень популярны в РФ как в бизнес-структурах, так и в государственных органах. Бесспорно, в России подобные программы имеют более массовый характер, чем в Украине. Прибавим к этому еще и программы развития регионов (особенно в местах добычи полезных ископаемых). Получение сверхдоходов от добычи нефти, газа и другого сырья позволяет без особых проблем финансировать программы строительства массового жилья и развития социальной инфраструктуры.
• Существенная роль государства в создании механизмов снижения ставок по ипотеке через программы рефинансирования банков в России
  Все предыдущие попытки украинской власти реализовать программы молодежного жилищного строительства и доступного жилья с треском провалились по причине отсутствия источников финансирования.
• Стоимость ресурсов на рынках капиталов в России существенно ниже, чем в Украине.
  Привлекая депозиты под 6-8 % в рублях, российские банки могут кредитовать ипотеку под 10-12 % (без дополнительных комиссий). К примеру, Сбербанк (крупнейший игрок на российском рынке ипотечного кредитования) в этом году начал продвигать программу «трех восьмерок» — кредит выдается за 8 дней, на восемь лет и под 8 % годовых. Подобные ставки не выдерживают никакого сравнения с условиями ипотеки в украинских банках. В Украине ипотечные ставки на 5-7 % выше российских.

Перечисленные выше факторы позволяют говорить о том, что дела на рынке недвижимости России обстоят намного лучше, чем у нас. В то же время состояние рынка недвижимости в России вызывает все больше опасений. Цены на жилье и коммерческую недвижимость фактически застыли, но о равновесии спроса и предложения говорить еще рано. Количество сделок по-прежнему мало, а состояние строителей можно охарактеризовать как «бег на месте» или «топтание».

Пессимистические настроения на российском рынке недвижимости совсем не разделяют российские власти, чей оптимизм иногда сложно объяснить. На одном из своих последних выступлений премьер-министр России озвучил грандиозные планы строителей РФ на 2011 год (интересно, знают ли об этих планах сами строители) — построить 59 млн м²жилья. Дальнейшие перспективы отрасли звучали еще более самоуверенно: в течение ближайших 5 лет удвоить показатели сдачи в эксплуатацию жилья. Стоит ли рассчитывать на такие смелые прогнозы? Ведь текущее положение большинства потенциальных покупателей можно считать удручающим. В последние пять лет ипотечные кредиты рискнули оформить лишь 1,3 млн граждан. Стать потенциальными заемщиками в ближайшей перспективе (исходя из реальных доходов) сможет еще около 5 млн граждан (части которых дополнительное жилье уже вовсе и не нужно).

Ипотека в России (даже при нынешних низких ставках) по-прежнему остается сдерживающим фактором развития, строительства и рынка недвижимости в целом. Потенциальный заемщик сегодня готов переплачивать не более 20-40 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Поэтому ипотеку оформляют, в основном, лишь те россияне, которые рассчитывают рассчитаться с долгами в течение 5-7 лет. А таких в стране немного.

Таким образом, российский рынок недвижимости в последние годы себя исчерпал. Цены на недвижимость не растут, а некоторые всплески роста представляют собой скорее исключение из правил (например, по данным риелторов, в Москве ценовой рост недвижимости в 2011 году составил около 10 % в рублевом эквиваленте, что полностью нивелируется укреплением рубля по отношению к доллару). В докризисный период застройщики довольно часто использовали практику искусственного ограничения объемов возводимого жилья: чем меньше построим, тем дороже продадим. Особенно действенной эта незамысловатая стратегия оказывалась на рынке новостроек Москвы: какое-то время цены на жилье просто взлетали. Сейчас можно видеть обратную тенденцию: слабые темпы строительства (ввиду финансовой несостоятельности застройщиков) практически не прельщают покупателей. Выходит, что те, кто хотел купить недвижимость в России, ее уже купили. Оставшейся «массе нуждающихся» существующие цены явно не по карману. И дело здесь даже не в доступности ипотеки, а в способности и желании ее обслуживать.

Проводя параллели между украинским и российским рынками можно отметить существенное отставание первого. Нам еще предстоит познать «радость» низких процентных ставок, но это отнюдь не значит, что жилье в Украине вскоре станет доступным. Для большей убедительности приведем некоторые аналитические сведения.

Табл. 1. Задолженность домашних хозяйств по кредитам на строительство,
реконструкцию и приобретение жилья в разрезе сроков погашения, млн грн *

*По данным НБУ

Как видим, пик кредитования физических лиц на приобретение, ремонт или возведение жилья приходился на 2008 год (рост задолженности по кредитам в 2009 году можно объяснить ростом курса), а в последующие годы темпы прироста задолженности демонстрировали лишь отрицательную динамику. Даже сегодня «переломный момент» в кредитовании жилья не достигнут: старые заемщики по-прежнему погашают свои кредиты (попав в своего рода кредитную ловушку), а новых желающих получить кредит существует не так уж и много.

Табл. 2. Задолженность домашних хозяйств по кредитам на строительство,
реконструкцию и приобретение жилья в разрезе валют кредитования, млн грн *

*По данным НБУ

Недавний запрет на валютное кредитование также не добавил оптимизма большинству заемщиков. Из приведенной выше таблицы можно увидеть, что объемы выданных кредитов в гривне находятся на критически низком уровне (не превышают 10 млрд грн). Доля кредитов, выданных в разных валютах, сокращается довольно высокими темпами, но это сокращение практически не компенсируется приростом кредитования в гривне. На протяжении последних двух лет кредитные ставки по ипотеке снизились от заоблачных (30-40 % годовых) до уровня докризисных (14-16 % годовых), но желаемого оживления потенциального заемщика так и не произошло.

Можно ли рассчитывать на возможный рост ипотечного кредитования в случае дальнейшего снижения ставок? Думаем, нет. И опыт России в этом вопросе весьма показателен. Для металлоторговых компаний этот факт хоть и звучит весьма удручающе, но говорит о необходимости (давно назревшей) переориентации торговой деятельности со строительства на другие отрасли, где возможен если не рост, то хотя бы стабильное потребление.

Дмитрий Ткалич