Кризис новостроев

Рынок жилья в Украине продолжает находиться в стагнации. Этот факт не так давно пришлось публично признать как риелтерам, так и строителям. Такое положение в равной степени характерно как для первичного, так и для вторичного рынка жилья. Параллельно мы можем наблюдать, как цены на квадратные метры продолжают сползать вниз в попытке нащупать так называемое «дно». Непонятно только, почему так много разговоров ведется вокруг этого вожделенного «достижения дна»? Многие компании, работающие с недвижимостью, почему-то связывают выход цен на уровень «дна» и начало возрождения рынка, но, с нашей точки зрения, это отнюдь не обязательно. Кто может гарантировать, что расценки на недвижимость, снизившись до своего минимума, начнут расти, а не замрут на многие годы? Поэтому делать прогноз по рынку недвижимости на долгосрочную перспективу приходится с большой долей допущений и очень осторожно, особенно, когда речь идет о нашей стране.

Основной отечественной реалией остается постепенное, но неумолимое снижение уровня прибыльности новых строительных проектов. В докризисный период (2003-2008 гг.) рентабельность на рынке недвижимости увеличивалась вместе с ростом цен. В этот период процветания застройщики просто «купались» в сверхприбылях: стройматериалы и рабочая сила дорожали медленнее поднимающихся цен на жилье, спрос был огромным, а круг потенциальных покупателей ─ достаточно широким. Свою роль сыграло и увеличение арендных ставок. Они стимулировали как спекулятивный, так и реальный спрос на жилую и коммерческую недвижимость. Ситуация резко изменилась в последние три года. Стройматериалы и энергоносители все продолжают дорожать, но доходы наших сограждан больше не растут так же быстро, как ранее. Упал и спрос на квадратные метры. Все эти факторы косвенно показывают, что строителям строить «не за что», «незачем» и «не для кого». Так ли это на самом деле, попытаемся разобраться подробнее.

Три года кризиса это много. Очень много. Как для застройщика (ожидающего возрождения спроса), так и для потенциального покупателя (чьи жилищные условия отнюдь не улучшились). Отчеты власти о том, что в 2010 году мы сдали больше жилья, чем в 2009 году, по меньшей мере, нереалистичны: строительство за время кризиса упало более чем на 60 %. В 2010 году всего лишь сократились темпы падения: в 2009 году они составили минус 50 % (по отношению к АППГ), а в 2010 году ─ 5,2 %. Тенденция к сокращению объемов строительства, по нашему мнению, сохранится и в дальнейшем. К основным причинам, которые не добавляют оптимизма как аналитикам рынка, так и девелоперам, следует отнести следующие:

• 1. Рост цен на строительные материалы

  Хотя спрос на строительные материалы остается низким и удовлетворяется в основном за счет частных покупателей (приватное строительство и мелкие ремонтные работы), избежать подорожания в будущем не удастся. Цемент, кирпич, сухие строительные смеси, утеплители ─ вот далеко не полный перечень материалов, при производстве которых используется газ. Расценки на строительные материалы очень чувствительны к его стоимости. Сегодня (в свете происходящих переговоров с Россией) мало у кого может вызвать сомнения грядущее повышение цен на газ в ближайшем будущем. Уже к концу 2011 года прогнозируемая цена газа для украинских потребителей (по существующим контрактам) может составить 500 $ за тысячу кубометров. Немалое влияние на рост конечных цен на стройматериалы оказывает также стоимость топлива. Конечно, сегодня практически все компании пытаются снизить потребление ГСМ логистическими методами. Но резервы подобного пути оптимизации транспортных издержек сегодня уже практически исчерпаны. Например, стоимость доставки стройматериалов к потребителям в будущем будет лишь возрастать. Все вышеперечисленное подталкивает производителей строительных материалов к новому витку роста цен. Большинство из них сегодня и так уже работает на предельно низкой рентабельности, периодически приостанавливая производство. Слабый внутренний спрос переориентировал их сбыт на рынки стран СНГ (Россия, Казахстан, Беларусь).

• 2. Отсутствие заемного финансирования для строительства в дальнейшей перспективе

  Банки, стимулировавшие спрос на жилье в докризисный период, сегодня наотрез отказываются участвовать в строительных программах на стороне как застройщика, так и покупателя недвижимости. О кредитовании застройщика на начальной стадии строительства (до 3-го этажа) говорить вообще не приходится. Здесь позиция банка жесткая: эта стадия должна финансироваться самим застройщиком либо частными инвесторами. Кроме того, сегодня банки требуют как можно большего обеспечения кредита. Это, в первую очередь, построенные и введенные в эксплуатацию объекты или близкое к завершению строительство, права собственности на земельные участки, корпоративные права и поступления на счета. При этом банки не хотят видеть в качестве залога права аренды на земельные участки и здания, которые находятся на начальной стадии строительства. На более поздних стадиях строительства шансы на привлечение кредитов у застройщиков есть, но все упирается в вопрос их «стоимости». Маловероятно, что застройщики, имея невысокую прибыльность, будут брать кредиты под 18-20 % годовых (нынешний уровень). В ближайшей перспективе стоимость кредитов в гривне вряд ли существенно уменьшится, а значит, ─ для строителей они будут по-прежнему малодоступны. Несколько лучше выглядят шансы привлечь финансирование, обратившись к зарубежным девелоперам. У иностранных (особенно западных) застройщиков есть определенные экономические преимущества. Наиболее заметные из них ─ это доступ к дешевым кредитам и наличие многолетних контрактов с производителями стройматериалов, позволяющие покупать их с дисконтом и всегда в нужных объемах. Кроме того, многие компании-нерезиденты (в частности, турецкие застройщики) часто привлекают собственных инженеров и строителей, которые работают быстрее и качественнее, чем их украинские коллеги (которых, из-за малых объемов строительства, не только приходится «собирать» под каждую стройку, но и по ходу реализации проекта добавочно обучать).

• 3. Низкая покупательная способность на рынке

  Недвижимость всегда считалась «капитальной» покупкой. Как всякая капитальная инвестиция, она имеет немалую стоимость, выражающуюся в количестве лет среднего дохода. Накопить на среднегабаритную квартиру рядовому обывателю крайне сложно. По этой причине на Западе (а в последние годы и в Украине) распространилось кредитование на покупку недвижимости. На сегодняшний день многие банки (из первой сотни) предлагают своим клиентам кредиты на покупку недвижимости. Но вся беда в том, что они малодоступны широким слоям населения. Высокий первоначальный взнос, полное декларирование получаемых доходов (с уплатой налогов), высокий уровень процентных ставок и комиссий, ограниченный срок кредитования ─ эти условия не привлекают потенциальных покупателей недвижимости. Тем более что глобальный кризис, в котором Украина погрязает все глубже и глубже, значительно опускает покупательную способность наших граждан. Если учесть тот факт, что средняя зарплата в Киеве сейчас составляет €300-350 без тенденции к повышению, а цены на продукты и топливо растут чуть ли не каждый день, желающих купить жилье найдется очень немного. Конечно, уже никто не сомневается, что квартиры дорожать не будут. Вопрос сегодня только в том, до какого уровня они упадут. При этом вряд ли стоит ожидать распродажи по 150-300 $/м², как предсказывают некоторые пессимисты (чтобы это случилось, средняя зарплата украинца должна вернуться в 90-е и снизиться до 50-100 $/мес.). Скорее всего, если не случится форс-мажора, к концу года киевская недвижимость плавно пройдет отметку 1400 $/м² в новостроев с ремонтом и 1200 $/м² ─ во вторичном жилье. Если экономическая ситуация не будет улучшаться, то уже к середине 2012 года реальностью могут стать 1000 $/м², поскольку при стремительно сокращающемся рынке аренды коммунальные услуги за вторую квартиру для средней украинской семьи станут неподъемными.

Все это не на шутку тревожит потенциальных инвесторов на рынке недвижимости. Строителям в таком положении ничего не остается, как выжидать роста покупательной способности, который, вероятнее всего, наступит не скоро. Новострои в Украине стали довольно редким явлением и их число в дальнейшем, похоже, будет только сокращаться. К сожалению, «градостроительная революция», связанная с упрощением разрешительных процедур при возведении жилья, запоздала. Она уже не способна придать строительной индустрии значительный импульс. Косвенным подтверждением уменьшения количества новостроев является сокращение производства товарного бетона (бетон используется при возведении фундамента и каркаса здания). За пять месяцев 2011 года (в сравнении с аналогичным периодом прошлого года) производство товарного бетона сократилось в два раза.

Изменилась структура продаж и у металлотрейдеров. В последние годы в ней заметно сократилась доля проката строительной направленности (арматура, швеллера, балки) при наблюдающемся росте продаж кругов и листового проката. Похоже, рынок металла Украины претерпевает структурные изменения, связанные с сокращением инвестиций в строительство, и металлотрейдерам необходимо всерьез задуматься над изменением собственных закупок, а может, даже и ключевых поставщиков металлопроката.

Дмитрий Ткалич