Иллюзии роста

Причины, вследствие которых рост цен на недвижимость в Украине в ближайшие годы не прогнозируется

Весь летний период цены на жилую недвижимость практически топтались на месте. Низкая активность покупателей на рынке большинством экспертов объяснялась сезонным спадом в «жаркий период». Мы же думаем, что подобная вялость рынка жилья и коммерческой недвижимости была вызвана более вескими причинами, которые носят в большой степени фундаментальный характер.

Некогда прогрессирующая отрасль экономики сейчас остается серьезным «тормозом» экономического развития и бельмом на глазу у действующей власти. В ближайшие годы вполне возможным сценарием представляется снижение стоимости жилых объектов в Украине и других странах. Глобальная переоценка жилья происходит во всем мире уже сегодня, а значит, дальнейшая коррекция неизбежна. Инфляционные процессы, рост процентных ставок и многие другие факторы неизбежно приведут к снижению стоимости жилья в Украине. Рассмотрим их подробнее:

• 1. Низкий уровень доходов населения
  Заработная плата в Украине низкая, и больше половины получаемых доходов приходится тратить на питание и предметы первой необходимости. Для сравнения: среднегодовой доход в американских семьях составляет $47 тыс. (по этому показателю США превышает уровень зарплаты в Украине в 7-10 раз). Получаемых нашими гражданами средств явно недостаточно для того, чтобы внести первый взнос по полученному кредиту, а тем более, чтобы приобрести недвижимость. Разница в стоимости жилых объектов Украины и США сегодня уже не является существенной. В таких условиях 99 % потенциальных покупателей приобрести недвижимость не смогут.
• 2. Высокие требования банков к заемщикам при кредитовании
  Если мы говорим о кредитовании жилья, то получить кредит в банке может далеко не каждый. Банки повсеместно заявляют, что готовы предоставлять ипотечное кредитование в значительных объемах, но это не всегда соответствует действительности. Часто банки, предоставляя кредиты, выдвигают ряд обязательных требований: минимальный срок занятости на текущем месте работы, минимальный срок проживания по месту регистрации, расположение залоговой недвижимости по месту нахождения отделения банка и под. Вышеперечисленные требования формально несложно выполнить, но, кроме этого, потенциальный заемщик должен соответствовать и другим критериям платежеспособности. Его доходы должны быть официально подтверждены, а сумма выплат по кредиту не может превышать 30 % от ежемесячного дохода заемщика. И это только при условии, что у заемщика нет других кредитных обязательств. В противном случае сумма выплат по всем кредитам должна находиться в пределах 40-50 % дохода.
• 3. Высокий уровень ставок ипотечного кредитования
  Для большинства заемщиков нынешний уровень ставок кредитования на приобретение недвижимости является чрезмерно высоким. В среднем, они находятся сегодня на уровне 18-20 %. Но альтернатив у заемщиков нет, ведь с недавнего времени кредитование в иностранной валюте в Украине запрещено. Высокие ставки кредитования ипотеки дополняются рядом комиссий и страховыми продуктами. За счет этих дополнительных платежей общая стоимость обслуживания кредитов возрастает до 20-25 %. Для сравнения: в Европе и других развитых странах процентные ставки по ипотеке не превышают 5 %, а кроме этого, там наличествуют многочисленные льготные программы. Например, первые пять лет заемщик не выплачивает проценты, а погашает только тело кредита. Именно это делает европейскую ипотеку доступной для широких масс.
• 4. Стимулирование ипотечного кредитования государством
  Многообещающе выглядят планы «Государственного ипотечного учреждения» обеспечить украинцев доступными кредитами на жилье. Впрочем, на практике подобные кредиты могут оказаться не такими уж и доступными как по размеру процентной ставки, так и по требованиям к потенциальным заемщикам. Выдвинутые государственным ипотечным учреждением требования (ограничение ставки кредитования на уровне 15 % годовых и предельный срок в 30 лет) не всегда соблюдаются банками. Некоторые из них, нарушая требования, руководствуются корыстными мотивами. В этих условиях эффективность государственных ипотечных программ снижается, а их доступность для потенциальных заемщиков остается низкой.
• 5. Снижение себестоимости строительства за счет сокращения и упрощения разрешительных процедур при возведении недвижимости и введении ее в эксплуатацию
  В этом аспекте свою роль сыграла государственная градостроительная реформа. Проведенная еще в начале года, она оказывает все больший положительный эффект на отрасль. Если раньше на согласование градостроительной документации уходили годы, то сегодня эти сроки четко регламентированы и в целом не превышают шести месяцев. Упрощены разрешительные процедуры и для некоторых форм строительства: малоэтажное жилье, индивидуальное жилищное строительство. Реформирование градостроительных процедур и согласований позволит застройщикам сэкономить до 20 %, и это только начало.
• 6. Избыток предложения на рынке недвижимости постоянно толкает его цены вниз
  Даже нововозведенное жилье простаивает в течение нескольких лет. Наибольшему же снижению подвержены цены на малогабаритное и некачественное жилье. Например, многие "хрущевки" пребывают в аварийном состоянии, их хотят быстрее продать, а, следовательно, уменьшают цену. Не лучше обстоят дела и в жилье класса «премиум». В Украине пока недостаточно состоятельных граждан, способных приобрести жилье высокого класса в таких количествах.
• 7. Повышение коммунальных тарифов можно считать настоящей «ловушкой» для новых строительных проектов
  В течение последних лет коммунальные тарифы повысились в 2-3 раза. В дальнейшей перспективе их рост продолжится, что в целом будет сдерживать спрос на жилье. Многие семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, всерьез задумаются, стоит ли приобретать жилье сейчас? Не обернется ли мнимое «улучшение» условий жизни неподъемными расходами на содержание жилья. Львиную долю в коммунальных услугах занимают платежи за отопление. Перспективы его подорожания очевидны, ведь стоимость газа, импортируемого из России, будет только расти. Ничего хорошего простым гражданам не предвещают и тарифы на воду, уборку придомовых территорий, лифтов и под. Коммунальная сфера остается поистине «бездонной бочкой» для наших граждан: сколько не заплати — все мало.
• 8. Сокращение налоговых поступлений в местные бюджеты вынуждает региональные власти искать дополнительные источники доходов
  Одним из таковых выступает налог на недвижимость. Он предусмотрен новым налоговым кодексом, вступившим в силу с 1 января этого года. Уровень ставок налога, а также наличие широких льгот для плательщиков свидетельствуют о его лояльном характере для большинства людей. В Украине этот налог пока больше носит формальный характер, но, как показывает опыт проведения всех реформ в нашей стране, ничего наверняка нельзя знать заранее. Очень часто реформы лишь закладывают основу для последующих поборов. В дальнейшем налог на недвижимость может ограничить спекулятивный и реальный спрос на жилье, а каждый покупатель будет более взвешенно подходить к приобретению дополнительных «квадратов».
• 9. Сокращение спекулятивных настроений на рынке недвижимости вызвало снижение привлекательности жилья, как инструмента инвестирования средств
  На фоне снижения стоимости жилья все меньше остается желающих вложить средства в дорогие квадраты. Арендные платежи, как единственно существующий способ дохода от владения недвижимостью, пока остаются на высоком уровне. При этом срок окупаемости первоначальных вложений в недвижимость за счет арендных взносов превышает несколько десятков лет. Депозитные вклады и инструменты фондового рынка (акции, облигации и инвестиционные сертификаты) сегодня намного выгоднее, чем малодоходные квадратные метры.
• 10. Высокий уровень проблемной задолженности в банках и ужесточение исполнительного производства рано или поздно сыграют «злую шутку» с рынком жилья
  Пока кредиторы по этому поводу проявляют мало тревоги, ведь проблемные долги понемногу погашаются. Реализуется залоговое имущество только самых злостных неплательщиков. Но как только экономическая ситуация в стране ухудшится, новая волна неплатежей по кредитам вынудит кредиторов искать новые, более радикальные, пути погашения. Не исключено, что количество предложений по заложенной недвижимости возрастет, а кредиторы, движимые жаждой скорейшего погашения долгов, будут весьма сговорчивы в цене.

Таким образом, стоимость недвижимости в Украине будет постепенно снижаться. Сегодня средняя цена за 1 м² в новостройке столицы составляет $1800. К концу года и этот минимум должен просесть на $30-50. При средних существующих темпах снижения через полтора года недвижимость в г. Киеве способна подешеветь до 1500 $/м². В регионах же, судя по всему, падение будет еще более стремительным.

И все же основная причина столь удручающего положения на рынке жилья — низкие доходы населения (у основной массы их едва хватает для удовлетворения своих первоочередных жизненных потребностей). Не похоже, чтобы этот фактор изменился в ближайшее время. А значит, снижение стоимости жилья и объемов его возведения будут негативным образом влиять на металлопотребление строительной отрасли.

О былом строительном «буме» можно забыть. Доля труб и проката строительного сортамента в структуре продаж металлотрейдеров, похоже, в среднесрочной перспективе будет лишь сокращаться. Нам остается только надеяться, что вышеперечисленные прогнозы и опасения не сбудутся полностью, а отечественный рынок недвижимости все же нащупает разумный баланс цены, перейдя от вялой стагнации к возрождению.

Дмитрий Ткалич