Иллюзии роста

Причины, вследствие которых рост цен на недвижимость в Украине в ближайшие годы не прогнозируется

Весь летний период цены на жилую недвижимость практически топтались на месте. Низкая активность покупателей на рынке большинством экспертов объяснялась сезонным спадом в «жаркий период». Мы же думаем, что подобная вялость рынка жилья и коммерческой недвижимости была вызвана более вескими причинами, которые носят в большой степени фундаментальный характер.

Некогда прогрессирующая отрасль экономики сейчас остается серьезным «тормозом» экономического развития и бельмом на глазу у действующей власти. В ближайшие годы вполне возможным сценарием представляется снижение стоимости жилых объектов в Украине и других странах. Глобальная переоценка жилья происходит во всем мире уже сегодня, а значит, дальнейшая коррекция неизбежна. Инфляционные процессы, рост процентных ставок и многие другие факторы неизбежно приведут к снижению стоимости жилья в Украине. Рассмотрим их подробнее:

  • 1. Низкий уровень доходов населения
    Заработная плата в Украине низкая, и больше половины получаемых доходов приходится тратить на питание и предметы первой необходимости. Для сравнения: среднегодовой доход в американских семьях составляет $47 тыс. (по этому показателю США превышает уровень зарплаты в Украине в 7-10 раз). Получаемых нашими гражданами средств явно недостаточно для того, чтобы внести первый взнос по полученному кредиту, а тем более, чтобы приобрести недвижимость. Разница в стоимости жилых объектов Украины и США сегодня уже не является существенной. В таких условиях 99 % потенциальных покупателей приобрести недвижимость не смогут.
  • 2. Высокие требования банков к заемщикам при кредитовании
    Если мы говорим о кредитовании жилья, то получить кредит в банке может далеко не каждый. Банки повсеместно заявляют, что готовы предоставлять ипотечное кредитование в значительных объемах, но это не всегда соответствует действительности. Часто банки, предоставляя кредиты, выдвигают ряд обязательных требований: минимальный срок занятости на текущем месте работы, минимальный срок проживания по месту регистрации, расположение залоговой недвижимости по месту нахождения отделения банка и под. Вышеперечисленные требования формально несложно выполнить, но, кроме этого, потенциальный заемщик должен соответствовать и другим критериям платежеспособности. Его доходы должны быть официально подтверждены, а сумма выплат по кредиту не может превышать 30 % от ежемесячного дохода заемщика. И это только при условии, что у заемщика нет других кредитных обязательств. В противном случае сумма выплат по всем кредитам должна находиться в пределах 40-50 % дохода.
  • 3. Высокий уровень ставок ипотечного кредитования
    Для большинства заемщиков нынешний уровень ставок кредитования на приобретение недвижимости является чрезмерно высоким. В среднем, они находятся сегодня на уровне 18-20 %. Но альтернатив у заемщиков нет, ведь с недавнего времени кредитование в иностранной валюте в Украине запрещено. Высокие ставки кредитования ипотеки дополняются рядом комиссий и страховыми продуктами. За счет этих дополнительных платежей общая стоимость обслуживания кредитов возрастает до 20-25 %. Для сравнения: в Европе и других развитых странах процентные ставки по ипотеке не превышают 5 %, а кроме этого, там наличествуют многочисленные льготные программы. Например, первые пять лет заемщик не выплачивает проценты, а погашает только тело кредита. Именно это делает европейскую ипотеку доступной для широких масс.
  • 4. Стимулирование ипотечного кредитования государством
    Многообещающе выглядят планы «Государственного ипотечного учреждения» обеспечить украинцев доступными кредитами на жилье. Впрочем, на практике подобные кредиты могут оказаться не такими уж и доступными как по размеру процентной ставки, так и по требованиям к потенциальным заемщикам. Выдвинутые государственным ипотечным учреждением требования (ограничение ставки кредитования на уровне 15 % годовых и предельный срок в 30 лет) не всегда соблюдаются банками. Некоторые из них, нарушая требования, руководствуются корыстными мотивами. В этих условиях эффективность государственных ипотечных программ снижается, а их доступность для потенциальных заемщиков остается низкой.
  • 5. Снижение себестоимости строительства за счет сокращения и упрощения разрешительных процедур при возведении недвижимости и введении ее в эксплуатацию
    В этом аспекте свою роль сыграла государственная градостроительная реформа. Проведенная еще в начале года, она оказывает все больший положительный эффект на отрасль. Если раньше на согласование градостроительной документации уходили годы, то сегодня эти сроки четко регламентированы и в целом не превышают шести месяцев. Упрощены разрешительные процедуры и для некоторых форм строительства: малоэтажное жилье, индивидуальное жилищное строительство. Реформирование градостроительных процедур и согласований позволит застройщикам сэкономить до 20 %, и это только начало.
  • 6. Избыток предложения на рынке недвижимости постоянно толкает его цены вниз
    Даже нововозведенное жилье простаивает в течение нескольких лет. Наибольшему же снижению подвержены цены на малогабаритное и некачественное жилье. Например, многие "хрущевки" пребывают в аварийном состоянии, их хотят быстрее продать, а, следовательно, уменьшают цену. Не лучше обстоят дела и в жилье класса «премиум». В Украине пока недостаточно состоятельных граждан, способных приобрести жилье высокого класса в таких количествах.
  • 7. Повышение коммунальных тарифов можно считать настоящей «ловушкой» для новых строительных проектов
    В течение последних лет коммунальные тарифы повысились в 2-3 раза. В дальнейшей перспективе их рост продолжится, что в целом будет сдерживать спрос на жилье. Многие семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, всерьез задумаются, стоит ли приобретать жилье сейчас? Не обернется ли мнимое «улучшение» условий жизни неподъемными расходами на содержание жилья. Львиную долю в коммунальных услугах занимают платежи за отопление. Перспективы его подорожания очевидны, ведь стоимость газа, импортируемого из России, будет только расти. Ничего хорошего простым гражданам не предвещают и тарифы на воду, уборку придомовых территорий, лифтов и под. Коммунальная сфера остается поистине «бездонной бочкой» для наших граждан: сколько не заплати — все мало.
  • 8. Сокращение налоговых поступлений в местные бюджеты вынуждает региональные власти искать дополнительные источники доходов
    Одним из таковых выступает налог на недвижимость. Он предусмотрен новым налоговым кодексом, вступившим в силу с 1 января этого года. Уровень ставок налога, а также наличие широких льгот для плательщиков свидетельствуют о его лояльном характере для большинства людей. В Украине этот налог пока больше носит формальный характер, но, как показывает опыт проведения всех реформ в нашей стране, ничего наверняка нельзя знать заранее. Очень часто реформы лишь закладывают основу для последующих поборов. В дальнейшем налог на недвижимость может ограничить спекулятивный и реальный спрос на жилье, а каждый покупатель будет более взвешенно подходить к приобретению дополнительных «квадратов».
  • 9. Сокращение спекулятивных настроений на рынке недвижимости вызвало снижение привлекательности жилья, как инструмента инвестирования средств
    На фоне снижения стоимости жилья все меньше остается желающих вложить средства в дорогие квадраты. Арендные платежи, как единственно существующий способ дохода от владения недвижимостью, пока остаются на высоком уровне. При этом срок окупаемости первоначальных вложений в недвижимость за счет арендных взносов превышает несколько десятков лет. Депозитные вклады и инструменты фондового рынка (акции, облигации и инвестиционные сертификаты) сегодня намного выгоднее, чем малодоходные квадратные метры.
  • 10. Высокий уровень проблемной задолженности в банках и ужесточение исполнительного производства рано или поздно сыграют «злую шутку» с рынком жилья
    Пока кредиторы по этому поводу проявляют мало тревоги, ведь проблемные долги понемногу погашаются. Реализуется залоговое имущество только самых злостных неплательщиков. Но как только экономическая ситуация в стране ухудшится, новая волна неплатежей по кредитам вынудит кредиторов искать новые, более радикальные, пути погашения. Не исключено, что количество предложений по заложенной недвижимости возрастет, а кредиторы, движимые жаждой скорейшего погашения долгов, будут весьма сговорчивы в цене.

Таким образом, стоимость недвижимости в Украине будет постепенно снижаться. Сегодня средняя цена за 1 м² в новостройке столицы составляет $1800. К концу года и этот минимум должен просесть на $30-50. При средних существующих темпах снижения через полтора года недвижимость в г. Киеве способна подешеветь до 1500 $/м². В регионах же, судя по всему, падение будет еще более стремительным.

И все же основная причина столь удручающего положения на рынке жилья — низкие доходы населения (у основной массы их едва хватает для удовлетворения своих первоочередных жизненных потребностей). Не похоже, чтобы этот фактор изменился в ближайшее время. А значит, снижение стоимости жилья и объемов его возведения будут негативным образом влиять на металлопотребление строительной отрасли.

О былом строительном «буме» можно забыть. Доля труб и проката строительного сортамента в структуре продаж металлотрейдеров, похоже, в среднесрочной перспективе будет лишь сокращаться. Нам остается только надеяться, что вышеперечисленные прогнозы и опасения не сбудутся полностью, а отечественный рынок недвижимости все же нащупает разумный баланс цены, перейдя от вялой стагнации к возрождению.

Дмитрий Ткалич

Комментарии

Hello colleagues, its

Hello colleagues, its impressive article on the topic of tutoringand entirely explained, keep it up all the time.

Remarkable issues here. I'm

Remarkable issues here. I'm very happy to see your article. Thank you so much and I'm having a look forward to contact you. Will you please drop me a e-mail?

Good info. Lucky me I ran

Good info. Lucky me I ran across your site by accident (stumbleupon). I've book marked it for later!

I couldn't refrain from

I couldn't refrain from commenting. Well written!

Why users still use to read

Why users still use to read news papers when in this technological globe all is accessible on web?

Hey I know this is off topic

Hey I know this is off topic but I was wondering if you knew of any widgets I could add to my blog that automatically tweet my newest twitter updates. I've been looking for a plug-in like this for quite some time and was hoping maybe you would have some experience with something like this. Please let me know if you run into anything. I truly enjoy reading your blog and I look forward to your new updates.

I always spent my half an

I always spent my half an hour to read this weblog's articles daily along with a cup of coffee.

Отправить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Доступны HTML теги: <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <dl> <dt> <dd>

Подробнее о форматировании

Защита от роботов
Защитный код
B
p
4
g
Введите код, указанный выше без пробелов и с соблюдением регистра