Доступное жилье: мифы и реальность

Перспективы рынка недвижимости в Украине остаются противоречивыми. С одной стороны, о его перспективности говорит отложенный спрос на жилье и самый низкий среди стран Восточной Европы уровень обеспеченности коммерческой недвижимостью. С другой ─ спрос на жилье сдерживается его высокой стоимостью (цены в столице и других крупных городах выше, чем в некоторых европейских столицах с более развитой инфраструктурой). К тому же низкий уровень доходов большинства потенциальных покупателей ставит под сомнение возможный рост рынка недвижимости в физических объемах.

Без восстановления строительства не может полноценно развиваться и металлоторговая отрасль. С этой аксиомой, думаем, согласен каждый из вас. Многие эксперты связывают застой на рынке недвижимости с малодоступностью ипотеки и ее высокой стоимостью. При этом лишь немногие упоминают о завышенной стоимости жилья. В то же время, значительное количество риелторов отмечает, что «справедливая» рыночная стоимость 1 м² киевского жилья с ремонтом не должна превышать $1,5 тыс. В этом случае семья, обладающая средним доходом в 5 тыс. грн/мес. сможет, гипотетически, купить квартиру площадью 75 м² приблизительно через 15 лет (если не слишком изменится курс доллара и если все 5 тыс. грн семейного дохода полностью будут  откладываться на покупку квартиры). Согласитесь, что 15 лет ─ чрезвычайно долгий срок, который никак не побуждает потенциального покупателя недвижимости к покупке. Это значит, для государства настало самое время искать резервы для снижения расценок на недвижимость.

В текущем году принят давно назревший Закон Украины «О градостроительной деятельности», где вся разрешительная система в области строительства существенно упрощена. Этот «революционный» шаг непременно отразится на стоимости жилья для конечного потребителя, причем, в сторону удешевления.

Из затратных статей в кризисные годы заметнее всего уменьшилась стоимость земли. С другой стороны, хотя снижения цен на строительные материалы (в том числе и металл, который только прибавил в цене) и рабочую силу в ближайшей перспективе не предвидится, не нужно забывать, что доля этих статей затрат в структуре себестоимости возведения жилья обычно не превышает 50 %. Данный факт говорит о том, что резервы для снижения стоимости жилья все-таки есть и это можно сделать, не снижая его качества, т.е. за счет возможного применения самых дешевых материалов.

Здоровую конкуренцию в строительстве может создать целевая программа строительства доступного жилья на 2010 ─ 2017 гг., которая стартовала в сентябре 2010 года. Реализация этого национального проекта под названием «Доступное жилье» будет начата с Киева, Харькова, Донецка, Львова, Одессы и Симферополя. Здесь доступное жилье начнут строить в июле 2011 года. После успешного запуска строительства в указанных городах, предлагается реализовать подобные проекты в Днепропетровске, Ивано-Франковске, Запорожье, Полтаве и в Крыму. В дальнейшем, по мнению разработчиков проекта, можно переходить в области, где вопрос доступности жилья не менее актуален для тысяч семей. На данный момент по статистическим данным в очереди на жилье в Украине находится около 1,3 млн семей. Из них 400 тысяч претендуют на социальное жилье, а 900 тысяч ─ на доступное. На начальном этапе разработки проекта «Доступное жилье» закладывалась предельная себестоимость строительства (3500 грн/м²)и предельная продажная стоимость жилья (4000 грн/м²).

Как видим, предельная цена продажи существенно ниже рыночных цен на жилье «эконом класса» (особенно для Киева и крупных областных центров). Но так ли уж она доступна для покупателя? Несмотря на тридцатипроцентный взнос государства при покупке жилья (именно столько государство готово компенсировать покупателям), для большинства людей собственная квартира останется недостижимой. Посудите сами, средняя стоимость квартиры до 75 м²в рамках программы равна 300 тыс. грн. Даже в том случае, если государство оплачивает около 100 тыс. грн, покупателю все равно необходимо внести ни много ни мало ─ 200 тыс. грн. К тому же предельная «доступная» стоимость (вышеупомянутые 4000 грн/м²) не включает в себя работы по отделке, подводу сантехники и электрификации помещений. В этом вопросе покупателю нужно рассчитывать на собственные силы и вкладывать средства в отделочные работы уже на начальном этапе приобретения. Иначе, купив коробку (пусть и по привлекательной цене), вы не сможете в ней жить. Это и есть разрекламированная «доступность»? Для многих наших соотечественников подобная сумма непосильна. И все же, осваивать сегмент «доступного» строительства стоит хотя бы по ряду следующих причин.

• Реализация проекта «Доступное жилье» позволит снять социальную напряженность в обществе, а некоторые семьи действительно получат шанс улучшить свои жилищные условия.
• Возведение доступного жилья, пусть и не самого высокого качества, остается строительством, которое способно увеличить спрос на строительные материалы, металлы и трудовые ресурсы. Это, в свою очередь, способно вызвать импульс во многих отраслях народного хозяйства.
• Строительство густонаселенных кварталов (а именно в этом направлении движется концепция «Доступного жилья») повлечет развитие инфраструктуры района застройки. Интерес инвестиций в торговые центры, развлекательные заведения, транспорт положительно скажется на развитии торговли и сферы услуг в целом.
• Стимулирование производства строительных материалов, торговли и услуг принесет рост налоговых поступлений в бюджеты различных уровней.

Приведенные выше аргументы подчеркивают, что сама идея доступного жилья хороша, но, как всегда бывает в подобных случаях, подводит реализация. Среди основных «подводных камней» строительства доступного жилья в Украине можно выделить следующие:

• Декларируемая стоимость в 4000 грн/м²уже сегодня нереальна для многих застройщиков в столице и крупных городах. Причина такого положения ─ постоянный рост издержек: строительных материалов, рабочей силы и налоговых отчислений. С падением производства давление со стороны фискальных органов только усиливается и проявляется не только ростом налоговой нагрузки (определяется как отношение суммы уплачиваемых предприятием прямых и косвенных налогов к доходам от хозяйственной деятельности), но и многочисленными проверками и нововведениями в налоговом законодательстве. Помочь строителям сократить издержки производства можно двумя путями: введением нулевой ставки НДС на операции по продаже доступного жилья населению; с помощью антимонопольного регулирования рынков основных строительных материалов (цемент, товарный бетон, черный металл) установить доступные цены на строительное «сырье».
• Участие государства в виде 30 % взноса можно считать существенным подспорьем для потенциальных покупателей, но оставшаяся часть (70 %) по-прежнему недоступна большинству семей. Здесь не обойтись без привычной ипотеки, которая сегодня остается практически недоступной для большинства заемщиков. В то же время, ипотека, стоимость которой выше 10 % годовых, не сможет вывести рынок недвижимости из «застоя». Решить эту проблему можно только в комплексе: с участием НБУ и коммерческих банков. НБУ должен создать условия для рефинансирования долгосрочной ипотечной задолженности по приемлемым ставкам. Для этого у регулятора достаточно как инструментов (например, через операции своп по выкупу дешевых валютных пассивов комбанков и предоставлению гривневых ресурсов для кредитования), так и ресурсов (резервы Центробанка не только сохранились, но и преумножились).
• Долгосрочность программы «Доступное жилье» сегодня выглядит убедительно. Спад в строительстве привлекает многие строительные компании к малорентабельным, но способным генерировать доход объектам. К таковым сегодня и относится строительство доступного социального жилья. После выхода строительной индустрии из кризиса многие подрядчики могут переориентироваться на более рентабельные объекты, а ниша социального жилья вновь останется невостребованной.

Несмотря на ряд рисковых моментов в проекте «Доступное жилье», сегодня можно говорить о его успешном старте. В прошлом году по программе удалось ввести в эксплуатацию 11 жилых домов, достроить 590 квартир, что в целом позволило разморозить и ускорить строительство других объектов, которые возводились за счет средств инвесторов ─ физических лиц. Благодаря программе, в прошедшем году было возобновлено строительство 38 объектов практически по всей Украине. Хотя прошлогодние объемы финансирования пока далеки от желаемых (70 млн грн из Госбюджета и 180,9 млн  грн взносов физических лиц), но и они значат многое. В 2011 году на финансирование программы «Доступное жилье» предусмотрено 150 млн грн, что позволит завершить, по меньшей мере, 27 жилых домов в разных регионах Украины. В целом же в рамках реализации национального проекта планируется строительство целых кварталов, в которых будет размещаться до 16 однотипных 9-этажных жилых домов на 70 квартир площадью 3 827 м²со всеми необходимыми коммуникациями. Много ли это? Думаем, в рамках Украины это не так уж и много, но для строительной отрасли, пребывающей в упадке, любой заказ способен  принести дополнительную прибыль, сохранить ценные кадры, а также многие прогрессивные наработки, появившиеся в строительстве за последние десятилетия. В противном случае мы рискуем потерять отрасль, которую с огромным удовольствием освоят турецкие или российские строители, чья экспансия на наш рынок стала очень заметной в последние годы.

Говорить о пользе проекта «Доступное жилье» для металлоторговли лишний раз не стоит. Пока это один из немногих проектов, способных потреблять металл и металлоконструкции в значительных объемах при своевременной оплате.

Дмитрий Ткалич