Доступное жилье и перспективы потребления металла

С начала 2012 года в средствах масс-медиа активно пропагандировалась государственная программа «Доступное жилье». Правда, в последние дни было анонсировано досрочное закрытие этой амбициозной программы, но мы думаем, что на смену ей, скорее всего, будут выдвинуты альтернативные проекты. Главное заключается не в их названии, это может быть «Светлое будущее», «Доступность и благополучие» и т. д. Суть в том, что возможные сценарии реализации перспективных программ вряд ли подвергнутся серьезной коррективе. Поэтому мы предлагаем на примере того же «Доступного жилья» рассмотреть степень доступности программы подобного рода для рядовых потребителей, а также варианты ее воздействия на строительную, металлургическую и прочие отрасли.

Конечно, при нынешних ценах на строительные материалы, ограниченной доступности земельных участков и их высокой стоимости рассчитывать на предельно низкую цену жилья сложно. В то же время правительство анонсировало планы по строительству порядка 7–8 млн м² жилья ежегодно при масштабной финансовой поддержке в виде лизинговых программ и программ массового ипотечного кредитования. Возможно, это создаст хорошие возможности для внутреннего потребления металла строительной отраслью.

Реализовать столь амбициозные планы правительства невозможно без продвижения на рынок сборных железобетонных конструкций. Это наиболее быстрый, дешевый и доступный вариант. Также, кроме строительства непосредственно жилья, необходимы многочисленные котельные (с соответствующим оборудованием), подвод коммуникаций и обустройство придомовых территорий. Все это в комплексе, на первый взгляд, открывает значительные перспективы металлопотребления.

В чем же привлекательность новой программы «Доступное жилье» для простых граждан? Изучив основные моменты новой программы, можно выделить наиболее привлекательные из них:

• государство (за счет бюджетных средств) компенсирует процентную ставку по кредитам в размере не более 13 % годовых; реальный заемщик уплачивает только 3 %.
• кредитование по программе предусматривает финансирование до 85 % от стоимости жилья; оставшиеся 15 % в качестве первоначального взноса должен внести заемщик; таким образом, первоначальный взнос составит от 15 до 25 % от стоимости жилья;
• платежеспособность заемщика (с учетом последних изменений) определяется с учетом доходов поручителей по кредиту;
• снято ограничение по максимально возможной площади жилья и его стоимости, которая приобретается по программе; это положительно влияет на привлекательность кредитования по программе, поскольку ранее сумма кредита была ограничена (от 10 до 532 тыс. грн).

По предварительным оценкам экспертов, общее количество нуждающихся в улучшении своих жилищных условий по программе превышает 12 млн семей. Эта цифра в полной мере соответствует предложению застройщиков, которые аккредитовали свои объекты по программе «Доступное жилье» и на сегодняшний день предлагают 12674 квартир в 285 жилых домах.

Однако с реализацией программы пока дела обстоят не так хорошо, как хотелось бы. С начала старта программы общее количество выданных кредитов не превысило 500. Если реализация программы и дальше будет осуществляться такими темпами, то предложение застройщиков (12674 квартиры) будет полностью освоено в лучшем случае через 10 лет (и это при том условии, что стоимость недвижимости на рынке не будет меняться).

В отдельных регионах реализация программы также оставляет желать лучшего. Основная масса кредитов была предоставленна заемщикам по жилым объектам, находящимся в Киеве. Другие регионы (включая города-миллионики) заметно отстают от столицы. Причин такого слабого старта реализации программы «Доступное жилье» довольно много. Выделим только основные:

• Ограничение предельной стоимости кредитов, предоставляемых коммерческими банками по программе, всего лишь 16 % годовых
  Такое условие существенно сокращает количество банков, желающих участвовать в программе. Сегодня стоимость предоставления кредитных ресурсов на межбанковском рынке колеблется в пределах 20–30 % годовых (в зависимости от текущей ситуации на рынке и сроков кредитования). К тому же банки крайне неохотно идут на длительные сроки кредитования и фиксацию процентной ставки. У них попросту отсутствуют долгосрочные источники финансирования, и в ближайшем будущем вряд ли стоит рассчитывать на их появление.
• Требование по официальным источникам доходов потенциальных заемщиков
  Посудите сами. Средняя площадь двухкомнатной квартиры «бюджетного класса» составляет около 65 м². Средняя стоимость социального жилья в Киеве не превышает отметки в 9000 грн/м². В этом случае стоимость квартиры не должна превысить 585 тыс грн. Таким образом, первоначальный взнос для приобретения жилья (на уровне 25 % от стоимости) составит 146 тыс. грн. Разве это доступность? К тому же ежемесячно (без учета процентов) заемщику придется погашать не менее 2500 грн (без учета начисленных процентов). Таким образом, если учесть требование по двукратному превышению уровня доходов заемщика над выплатами по кредиту, найдется не так уж много заемщиков, обладающих официальными доходами на уровне 5–8 тыс. грн. Средняя официальная заработная плата даже в Киеве находится на уровне 4,5 тыс. грн, а в регионах она существенно ниже.
• Долгосрочный характер программы
  На первый взгляд, длительные сроки кредитования по программе «Доступное жилье» должны стимулировать граждан к покупке жилья в кредит. Но, с другой стороны, наши граждане не верят в долгосрочный характер благих намерений правительства. Например, после нескольких лет существования программ молодежного жилищного строительства финансирование программы было приостановлено и заемщикам пришлось нести самим все бремя долговой нагрузки (включая проценты по полной ставке). Долгосрочные программы финансирования очень зависимы от бюджета, который принимается раз в год. Получается, что государство не может гарантировать финансирование долгосрочных программ развития, поскольку бюджет принимается на ежегодной основе.
• Высокая стоимость жилья при его сравнительно невысоком качестве
  Это тоже существенно снижает количество покупателей «доступного жилья».

Перечисленные выше факторы сдерживают спрос со стороны потенциальных покупателей, а значит, и строительство доступного жилья. Вполне очевидно, что существующие механизмы долгосрочного кредитования населения (в рамках программы «Доступное жилье») недостаточны для массового строительства и разрешения проблемы обеспечения жильем социальных слоев населения. Необходимы более действенные механизмы снижения стоимости жилья. И здесь особое внимание стоит уделить зарубежному опыту реализации подобных проектов.

В развитых зарубежных странах к строительству социального жилья традиционно допускаются частные строительные компании. И это при том, что цены на «социальное жилье» находятся под жестким контролем государства. Прибыльность при реализации подобных проектов составляет около 15 %, что считается хорошим показателем. Выходит, что в зарубежных странах застройщики вполне могут строить жилье по социальным стандартам и получать при этом хорошую прибыль. Насколько это возможно в нашей стране?

Опыт скандинавских стран и европейских государств показывает, что львиная доля строительства социального жилья (до 70 %) приходится на дома с использованием технологии панельного домостроения. Для нашего государства использование подобных технологий, пожалуй, единственный путь реального снижения стоимости жилья. Этому способствует ряд факторов. Панельные дома возводятся в среднем за 14–16 месяцев (в эти сроки входит конечная отделка квартиры «под ключ»). В Украине же массово применяются технологии монолитно-каркасного домостроения. Это, учитывая то, что сезонный период строительства у нас продолжается с апреля по ноябрь. По причине сезонности строительство обходится слишком дорого (за счет повышенного потребления энергоресурсов в холодные месяцы). Поэтому сокращение сроков строительства, позволяющее ему вкладываться в рамки вышеупомянутого сезонного периода (хотя бы по каркасу здания), будет способствовать снижению стоимости строительных работ в среднем на 20 %.

Еще одним существенным фактором уменьшения стоимости социального жилья является масштаб жилой застройки. Даже без учета европейского опыта, полагаясь только на отечественную практику строительства жилья, можно утверждать, что масштаб застройки способствует снижению стоимости жилья для застройщика. Одно дело, когда застройщик ведет работы на ограниченном участке или плотно застроенном городском квартале. В этом случае прокладка и подключение коммуникаций являются делом хлопотным и дорогим. Ведение строительства целыми жилыми кварталами, да еще и при условии дополнительных льгот со стороны государства (например, предоставлении земельного участка на бесплатной основе и подведения коммуникаций за счет средств местных бюджетов) даст дополнительный эффект снижения себестоимости строительства.

Для реализации концепции массового строительства социального жилья по технологии панельного домостроения необходимо обеспечить производство панельных конструкций. К этому наши ДСК не готовы. Поэтому правительство анонсировало планы по созданию новых домостроительных комбинатов в каждом регионе. Предварительные планы правительства предполагают строительство ДСК в 20 регионах Украины. Таким образом, заводы по производству панелей будут работать практически в каждой области, чем обеспечат равномерное покрытие всей территории застройки и бесперебойную доставку панелей на объекты.

При успешной реализации концепции панельного домостроения стоимость строительства социального жилья в нашей стране снизится на 20–30 %. Таким образом, стоимость квадратного метра в Киеве составит 6–7 тыс. грн за метр жилья. Считаем, что это будет способствовать успешному старту строительства. Однако для успешной реализации программы необходима комплексная поддержка по ряду направлений, к которым можно отнести:

• бесплатную передачу земли под строительство доступного жилья со стороны муниципальных органов власти;
• прокладку коммуникаций (вода, тепло, газ, связь) к объектам строительства доступного жилья за счет бюджетных средств;
• выделение больших территорий для ведения комплексного строительства доступного жилья (это позволит снизить затраты на строительство за счет комплексной застройки);
• успешную реализацию технологий панельного домостроения на основе передового опыта зарубежных стран;
• стимулирование строительства доступного жилья за счет дополнительных программ финансирования для граждан (аренды жилья с правом выкупа, лизинговых программ, участия государства в приобретения жилья и пр.);
• предоставление налоговых льгот по программам строительства «Доступного жилья» (например, освобождение от НДС при покупке жилья).

На сегодняшний день положение дел в отрасли обстоит таким образом, что снижение цен со стороны строителей является маловероятным делом. Нуждающиеся в жилье потребители также не обладают достаточными доходами для его приобретения. Поэтому только при условии комплексных мер стимулирования программы «Доступное жилье» можно рассчитывать на увеличение объемов жилищного строительства. А вместе с ним и на рост потребления металла внутри страны. В противном случае даже громогласные заявления правительства, делаемые им в предвыборный период, не смогут сдвинуть темпы строительства жилья.

Дмитрий Ткалич